Je bent pas in onderhandeling als de verkopende partij reageert op je bod door een tegenbod te doen. Je bent echter nog niet in onderhandeling als de verkopende makelaar aangeeft dat hij jouw bod met de verkoper zal bespreken.

Ja, dat mag. Een onderhandeling hoeft namelijk nog niet tot een verkoop te leiden. Bovendien kan het zijn dat de verkoper graag wil weten of er meer belangstelling is. Overigens mag ook met meer dan één gegadigde tegelijk worden onderhandeld. Een NVM-makelaar moet dit wel duidelijk melden. Vaak zal de verkopende NVM-makelaar aan belangstellenden vertellen dat een pand, zoals dat heet, ‘onder bod’ is. Als belangstellende mag je dan wel een bod uitbrengen, maar de makelaar mag dan pas met jou in onderhandeling treden als de onderhandeling met de eerste geïnteresseerde beëindigd is. De NVM-makelaar doet geen mededelingen over de hoogte van de biedingen. Dit zou namelijk overbieden kunnen uitlokken.

Nee. De Hoge Raad heeft bepaald dat de vraagprijs moet worden gezien als een uitnodiging tot het doen van een bod. Ook als je de vraagprijs biedt, kan de verkoper dus nog beslissen of hij jouw bod aanvaardt of niet, of dat hij zijn makelaar een tegenbod laat doen.

Ja, de verkoper kan besluiten de vraagprijs te verhogen of te verlagen. Daarnaast kun jij als potentiële koper echter ook besluiten om tijdens de onderhandelingen je bod weer te verlagen. Zodra de verkopende partij een tegenbod doet, vervalt namelijk jouw eerder gedane bod.

Als verkoper en koper het eens zijn over de belangrijkste zaken (zoals de prijs, de opleveringsdatum en de ontbindende voorwaarden), dan legt de verkopende makelaar de afspraken schriftelijk vast in een koopakte. Ontbindende voorwaarden zijn hierin een belangrijk onderwerp. Je krijgt als koper niet automatisch een ontbindende voorwaarde. Wil je bijvoorbeeld een ontbindende voorwaarde voor de financiering, dan moet je dit melden bij het uitbrengen van je bod. Het is dan ook belangrijk dat de partijen het eens zijn over aanvullende afspraken en ontbindende voorwaarden voordat de koopakte wordt opgemaakt.
Zodra beide partijen de koopakte hebben ondertekend en de koper een afschrift van deze akte heeft ontvangen, treedt voor jou als particuliere koper de wettelijke bedenktijd van drie dagen in werking. Binnen deze tijd kun je als koper alsnog afzien van de aankoop. Doe je dit niet, zijn de financiën rond en vormen ook eventuele andere ontbindende voorwaarden geen obstakel meer, dan zal op de afgesproken opleveringsdatum de overdracht plaatsvinden bij de notaris.

Ja, dat mag. Soms zijn er zo veel belangstellenden die de vraagprijs bieden of benaderen, dat het moeilijk te bepalen is wie de beste koper is. In dat geval kan de verkopende makelaar – in overleg met de verkoper – besluiten de lopende onderhandelingen af te breken en de biedprocedure te wijzigen om vervolgens te kiezen voor bijvoorbeeld een inschrijvingsprocedure. Hierbij hebben alle bieders een gelijke kans om het hoogste bod uit te brengen. Alvorens het systeem te wijzigen, dient de makelaar uiteraard eerst de eventueel gedane toezeggingen na te komen.

De verkoper bepaalt in overleg met zijn NVM-makelaar waarvoor hij zijn woning verkoopt. De koper kan onderhandelen over de prijs, maar de verkoper beslist.

Optie in juridische zin geeft een partij de keuze om door een eenzijdige verklaring een koopovereenkomst met een andere partij te sluiten. Partijen zijn het dan wel eens over de voorwaarden van de koop, maar de koper krijgt bijvoorbeeld nog een week bedenktijd. Bij de aankoop van een nieuwbouwwoning is zo’n optie nog wel gebruikelijk. Bij het aankopen van een bestaande woning niet. Het begrip ‘optie’ wordt daarbij vaak ten onrechte gebruikt. Dan heeft het de betekenis van bepaalde toezeggingen die een verkopende NVM-makelaar kan doen aan een belangstellende koper tijdens het onderhandelingsproces. Zo’n toezegging kan bijvoorbeeld inhouden dat een belangstellende koper een paar dagen de tijd krijgt om na te denken over een bod. De makelaar van de NVM zal in de tussentijd proberen niet met een andere partij in onderhandeling te gaan. De belangstellende koper kan deze tijd gebruiken om een beter inzicht te krijgen in zijn financiering of in de gebruiksmogelijkheden van de woning. Een optie kun je niet eisen; de verkoper en de verkopende NVM-makelaar beslissen zelf of er in een onderhandelingsproces bepaalde toezeggingen worden gedaan.

Nee. De verkopende makelaar bepaalt samen met de verkoper de verkoopprocedure. Heb je serieus belangstelling, vraag de makelaar dan wat je positie is. Dat kan teleurstelling voorkomen.

Nee. Onder ‘kosten koper’ vallen de kosten die de overheid koppelt aan de overdracht van een woning. Dat zijn de overdrachtsbelasting, de notariskosten voor het opmaken van de leveringsakte en de kosten voor het inschrijven daarvan in de registers. Daarnaast dient de koper rekening te houden met de (notaris)kosten voor de opmaak en inschrijving van de hypotheekakte. Heeft de verkopende partij een makelaar ingeschakeld om de woning te verkopen, dan komen de kosten hiervan voor zijn rekening. De verkopende makelaar is immers belangenbehartiger van de verkoper en niet van jou als koper. Om deze reden is het doorgaans ook verstandig om zelf een makelaar in te schakelen. De makelaarscourtage voor een aankopende makelaar komt wel voor rekening van de koper.

Een aankoopmakelaar werkt alleen in jouw belang. Waar jij misschien op slag verliefd bent op een huis, blijft de aankoopmakelaar rationeel naar het huis kijken; blijft het zijn waarde behouden, moet er veel onderhoud plaatsvinden, hoe staat het met de fundering en de VvE? Zomaar wat vragen waar een aankoopmakelaar rekening mee houdt. Op basis daarvan geeft hij een advies om een huis wel of niet te kopen, en voor welke prijs. Vervolgens weet de aankoopmakelaar precies waar je op moet letten bij de onderhandelingen, het koopcontract en de oplevering van je nieuwe huis. Een ander voordeel is, dat een verkopend makelaar liever aan een aankoopmakelaar verkoopt dan aan een particulier, omdat hij/zij daar meer vertrouwen in heeft. Een aankoopmakelaar in de arm nemen heeft dus heel wat streepjes voor.

In de huidige Amsterdamse woningmarkt komt het inderdaad vaak voor dat je zal moeten overbieden om kans te maken op de woning. Maar óf je moet overbieden en hoeveel hangt volledig van de woning af. Hier is dan ook geen eenduidig antwoord op te geven. We zullen per woning met onze klant bekijken hoeveel deze waard is en een goede inschatting maken van een succesvol bod. Het is geen kunst om het hoogste bod te doen, maar wel om een goed bod te doen. Te veel betalen kan iedereen, maar ook wij willen graag dat als jij jouw huis weer verkoopt, je niet met schulden achterblijft.

Iedereen die overweegt om een huis te kopen, snuffelt wel eens rond op Funda. En dit is naast leuk ook heel belangrijk. Toch begint een serieuze zoektocht met een hypotheekgesprek. De markt in Amsterdam is snel, dus na het vinden van een huis is er vaak geen tijd om alles financieel uit te zoeken. Wij werken zelf veel en fijn samen met Joachim Nobel. Deze financieel specialist werkt zeer flexibel en heeft goede referenties. Met zijn informatie weet je wat je kunt besteden, en naar welke prijs je zoektocht uitgaat.

Heb je een koopwoning en overweeg je hem te verkopen? Wij komen altijd vrijblijvend bij je langs. Zo kunnen we elkaar leren kennen, en het huis rustig bekijken. Na ons gesprek werken wij een uitgebreide waardebepaling en verkoopstrategie uit. Hierna is het aan jou of je de woning via ons wilt verkopen.

Je moet vooral een makelaar kiezen die bij je past. Onze stijl is persoonlijk en toegankelijk, en onze belangrijkste drijfveer is dat jij tevreden bent. We scoren enorm goed op beoordelingswebsites als wieisdebestemakelaar.nl, en zullen er alles aan doen om ook van jou een goede beoordeling te krijgen. Bel, app of mail ons gerust, dan vertellen we je graag wat we voor je kunnen betekenen.

Dit zien wij zeker. We zeggen ook altijd tegen onze aankoopklanten dat ze voornamelijk moeten letten op de potentie van een woning. Is het groot genoeg? Dan kan in principe veel. We kijken altijd hoe ruimtes beter ingedeeld kunnen worden, waarbij we dus letten op de meerwaarde. Maar natuurlijk ook op het woongenot. Al onze makelaars hebben zelf ook hun eigen woningen volledig gerenoveerd, en we zitten al zo lang in het vak dat deze kennis en inzichten een absolute meerwaarde biedt aan onze klanten. Het enige waar wij geen advies over geven, zijn de kosten. Dit hangt namelijk sterk af van iemand zijn persoonlijke voorkeur, stijl en materiaal.

Praktijkvoorbeelden

Laatst hebben we het advies gegeven om de keuken te verplaatsen naar de woonkamer, om van de voormalige keuken een slaapkamer te maken. Veel mensen willen tegenwoordig een open keuken en het liefst twee slaapkamers. Dit zijn dan twee vliegen in één klap. Ook zien we vaak hele grote slaapkamers en een kleine woonkamer. Soms is het dan beter om de ruimtes om te draaien. Krijg je wel licht in de slaapkamer, maar niet in de woonkamer? Dan zou je hier ook voor kunnen kiezen.

Wij letten inderdaad altijd op het bestemmingsplan en vragen dit standaard op bij aankoop van een woning. Belangrijk voor het uitzicht, maar bijvoorbeeld ook m.b.t. de infrastructuur. Dit zoeken we dan ook altijd uit.

We sommen de belangrijkste risico’s voor je op:

• Je betaalt veelal meer voor een woning zonder makelaar.
• Je kansen zijn een stuk kleiner zonder een aankoopmakelaar, omdat verkopende makelaars het liefst aan een collega verkopen.
• De verkopende makelaar werkt alleen in het belang van de verkoper dus het kan zijn dat zijn/ haar informatie onvolledig is. Starters weten niet wat ze moeten vragen en de makelaar zal de negatieve zaken niet melden. Het kan dus zijn dat je een kat in de zak koopt. Voorbeelden zijn een slechte staat van onderhoud, fundering die wegzakt, uitzicht dat binnenkort gaat veranderen of een inactieve VvE die niets heeft gespaard terwijl er veel onderhoud aankomt.
• Tijdens het kopen van een woning raak je altijd emotioneel betrokken. Wat logisch is. Onze taak is juist om ten alle tijden rationeel te blijven. Wij kijken wat een woning waard is en of iets een goede investering is.
• Ook de onderhandelingen kunnen vaak emotioneel worden, zeker als je een woning heel graag wilt hebben. Een makelaar heeft al honderden keren een onderhandeling gevoerd en weet hoe jij de best haalbare deal kan maken.
• De meeste mensen zien niet dagelijks een koopakte. En als leek kunnen al deze juridische termen best een abracadabra zijn. Met een aankoopmakelaar ben je dus vrij van een hoop stress en onzekerheid.

Om maar bij het begin te beginnen komt een internetmakelaar niet zoals wij vrijblijvend bij je op gesprek om kennis te maken en je huis te bekijken. Het is prettig om vóór je een beslissing maakt kennis te maken met de makelaar en te praten over de mogelijkheden. De makelaar bekijkt de woning en kan daarna een uitgebreid verkoopplan uitwerken. Als je vervolgens voor ons kiest heb je een vast aanspreekpunt die jou en jouw woning heel goed kent. Dus niet zoals bij een internetmakelaar een telefooncentrale met mensen die niets van je woning afweten laat staan van de huidige woningmarkt in jouw buurt. Onze makelaars staan midden in deze snel veranderende markt, hebben constant contact met collega’s en weten dus precies hoe de markt zich beweegt.

Waar het bij een internetmakelaar ook vaak fout gaat is de meldingsplicht. Als verkoper heb je een meldingsplicht en hier ben je als verkoper juridisch aansprakelijk voor. Wat hier binnen valt zal je makelaar je mee helpen zodat je geen risico’s loopt. Onze makelaars zijn juridisch en bouwtechnisch onderlegd en zullen je dus altijd goed kunnen ondersteunen.

Wij werken voor zowel de aan- als verkoop op basis van ‘no cure no pay’ basis. Voor de verkoop betekend dit dat je naast de presentatiekosten ons niets verschuldigd bent zolang we je huis niet verkocht hebben. Een internetmakelaar zal het niets uitmaken of jij wel of niet je huis verkoopt.

Bij een internetmakelaar is de ervaring dat de lijnen veel te lang zijn. Zeker voor de super snelle Amsterdamse markt. Onze makelaars zijn altijd direct bereikbaar via hun mobiele telefoon en een geïnteresseerde hoeft dus niet via een centrale zijn vragen achter te laten.
Bij een internetmakelaar moet je zelf de bezichtigen doen (over de nadelen hiervan hieronder meer). Maar vervolgens krijg je een bod. Hoe moet je hierop reageren, wat is de beste strategie? Stel je krijgt meerdere biedingen, hoe ga je daar dan mee om? Welke voorwaarden zijn voor jouw gunstig? Kortom het verkopen van een woning is een vak. En als het om zoiets belangrijks gaat als je huis kan je beter een professional inhuren.

Het verkoop verhaal van veel online makelaars is dat je net zo goed zelf de bezichtigingen zou kunnen doen. Natuurlijk is het niet moeilijk om zelf je deur open te doen en je huis te laten zien. Maar in de praktijk zitten hier wel degelijk een hoop nadelen aan.

In Amsterdam is er op dit moment weinig aanbod en veel vraag. Het zou zomaar kunnen dat je meer dan 60 geïnteresseerde op je woning afkrijgt. Hoe je dit in goede banen leidt en een zo gunstig mogelijk bod kan ontvangen hebben wij veel ervaring in maar is voor een particulier zeker niet makkelijk.

Onze ervaring is dat de kwantiteit van de bezichtigingen ook een stuk minder zijn wanneer de eigenaar deze zelf doet.  Een bezichtiging moet voor de potentiele kopers zo laagdrempelig mogelijk zijn. Ze moeten zich vrij voelen om negatieve dingen te benoemen van de woning en kastjes open te trekken etc. Vaak voelen kijkers zich minder op hun gemak bij de kopers wat niet ten gunsten komt aan de verkoop.

Voor jezelf als verkoper kan het ook lastig zijn omdat je emotioneel betrokken bent met je woning.
Je kan geluk hebben en na 3 bezichtigingen je huis hebben verkocht. Ook kan het zijn dat je maanden bezichtigingsaanvragen krijgt. In de avond bezichtigen is erg ongunstig aangezien je woning in het donker niet goed tot zijn recht komt. En de meeste mensen hebben geen tijd en zin om overdag constant bezichtigingen te doen.

Indien je in de koopakte hebt laten opnemen dat je mag ontbinden wanneer je geen hypotheek krijgt (ontbindende voorwaarde), dan moet je twee afwijzingen laten zien aan de verkoper en kan de koopakte worden ontbonden. Heb je geen ontbindende voorwaarde opgenomen en krijg je geen hypotheek? Dan moet je 10% van de koopsom storten.

Wij werken voor de aankoop volledig op basis van no cure no pay, dus je bent ons niets verschuldigd als je de opdracht intrekt.
Bij verkoop betaal je de presentatiekosten (foto’s, filmpje, plattegrond). Dit zijn kosten die in rekening worden gebracht door de leverancier van de producten die wij doorberekenen aan onze klanten. Onze dienstverlening kun je ook voor de verkoop kosteloos ontbinden, de meeste makelaars rekenen intrekkingskosten omdat het kan zijn dat je al enige periode bezig bent en veel kosten hebt gemaakt door o.a. de bezichtigingen. Toch willen wij dat onze klanten gemakkelijk kunnen ontbinden wanneer ze dit willen. Gelukkig gebeurt het zelden.

Wij vinden dat je beter lokale expertise kunt vragen in de stad zelf. Voorheen kochten we ook veel in Haarlem, maar helaas lukt dat niet meer omdat de meeste makelaars uit Haarlem willen verkopen aan een collega uit hun stad.